ⓘ Guía de Comparabilidad

Cada propiedad comparable recibe un puntaje de comparabilidad entre 0 y 1, calculado automáticamente a partir de tres variables cuantitativas. Según ese puntaje se asigna un nivel (Tier) que determina el peso de cada propiedad en el análisis estadístico de precio.

Variables que componen el puntaje

40%

Distancia

Separación en metros entre la propiedad analizada y el comparable, calculada con coordenadas GPS (Haversine sobre WGS-84). A menor distancia, mayor puntaje. Decaimiento lineal hasta el radio máximo según geotipo: 500 m núcleo urbano · 1 km zona residencial · 2 km borde urbano/industrial · 5 km campestre · 10 km rural agrícola.

35%

Similitud de Área

Diferencia porcentual entre el área construida (m²) del comparable y la del inmueble analizado. Puntaje máximo cuando la diferencia es ≤ 10%. Decae linealmente entre 10% y 30%; el comparable se descarta automáticamente si la diferencia supera el 30%.

25%

Microzona / Barrio

Variable binaria: 1.0 si el comparable pertenece al mismo barrio o corredor vial que el inmueble analizado; 0.0 si no. Captura la percepción de zona que los compradores valoran independientemente de la distancia física.

Fórmula del puntaje

Puntaje = 0.40 × Distancia + 0.35 × Área + 0.25 × Microzona

Cada factor normalizado entre 0 y 1 · Resultado final entre 0 y 1

Niveles de comparabilidad

Tier 1 — Comparable Directo

Puntaje ≥ 0.75. Propiedad muy similar en ubicación, área y zona. Tiene el mayor peso estadístico en la recomendación de precio. Ideal para anclar el valor de mercado.

Generalmente implica: distancia < 500 m, diferencia de área < 10% y mismo barrio.

Tier 2 — Comparable Secundario

Puntaje 0.50 – 0.74. Buena similitud general aunque puede diferir en zona o tamaño. Complementa el análisis y amplía la muestra de mercado. Útil para confirmar tendencias.

Típicamente: distancia 500 m – 1.2 km, o diferencia de área entre 10% y 20%, o barrio distinto pero corredor similar.

Tier 3 — Referencia de Zona

Puntaje 0.30 – 0.49. Propiedad cercana geográficamente pero con menor similitud. Sirve como referencia del mercado circundante. Se pondera con menor peso.

Puede estar hasta 2 km de distancia, con diferencias de área hasta 30% o microzona diferente. No se usa directamente en el precio recomendado.

Propiedad descartada (Tier 0): Puntaje < 0.30, o distancia superior al radio máximo del mercado, o diferencia de área > 30%. Estas propiedades se excluyen del cálculo estadístico y no aparecen en los gráficos de distribución de precios.